北京二环内的四合院，是一种稀缺而昂贵的房产，它不仅代表了传统的北京文化，也反映了市场的供需关系。近日，一套曾为清代亲王多尔衮行宫的四合院挂牌出售，报价高达1.8亿元，引发了社交媒体上的热议。这套四合院究竟有何特色？北京二环内的四合院市场又是怎样的？本文将从多个角度，为您深度分析这一话题。

首先，让我们来看看这套四合院的具体情况。根据小红书上发布的信息 ，这套四合院位于北京东城区南池子大街，距离故宫仅300米，占地面积530平米，房本面积637平米。四合院内为一独栋房屋，周边没有高建筑遮挡，在房内可以看到故宫。此外，这是内城为数不多带燃气和地暖的房屋，门口和院内能停6、7辆车。房屋的周边也没有老旧房子。这套四合院曾经是清代亲王多尔衮行宫的一部分，具有浓厚的历史文化底蕴。

多尔衮 是清朝顺治帝时期的重要大臣，曾任三大营总管、顺天府尹、兵部尚书、吏部尚书等职，被封为和硕亲王。他曾参与平定南明残余势力和台湾郑氏政权，对清朝初期的统一和稳定有重要贡献。他在北京拥有两处行宫，一处在西城区北池子大街，另一处就是在东城区南池子大街。后者被称为“东行宫”，是多尔衮平时居住和办公的地方。据《清史稿·列传二百六十六》 记载，“东行宫甚盛，每岁费巨万以供其奢侈”。多尔衮死后，其子孙继承了东行宫，并将其分割成若干个四合院。其中之一就是现在挂牌出售的这套四合院。

那么，这套四合院的1.8亿元报价是否合理呢？要回答这个问题，我们需要从北京二环内的四合院市场来分析。据业内人士，二环内的四合院虽然不少，但刨去公房、大杂院、历史保护建筑等等，能够上市销售的院子少之又少。他估计，“现在能够交易的四合院，连大带小的，可能不足200套”。而且，由于产权复杂、限购政策严格、土地出让金高昂等原因，四合院的交易周期长、手续烦琐、成交量低。据他估计，在2016年限购政策出台之前，通过中介成交的四合院一年大概有60-70套，限购以后，每年的成交量大概在20-30套。

从价格方面来看，二环内的四合院目前的单价在10万元/平方米以上 ，胡同宽敞、停车方便、院形方正、朝向好、私密性高的院子会更抢手，单价达到20万元/平方米也不稀奇。而且，四合院面积越大，它的单价就越高，比如，一两百平方米的院子售价在2000万元，但由于三四百平方米乃至更大的院子比较稀缺，价格上会高出很多。因此，四合院不是一个标准化产品，同样面积的两套院子，可能会因为胡同、周边环境、建筑风格等因素，产生巨大的价格差异。而这套四合院的优势在于其地理位置优越、景观视野开阔、停车空间充足、历史文化厚重等，因此其报价也相对较高。

当然，这套四合院的报价并不代表其成交价。根据市场成交情况 ，四合院的成交价格一般要比挂牌价格低10%至20%。而且，由于四合院的客户群体非常小众，他们对四合院有着自己的情结和喜好，他们愿意以自己的心理价位而不是市场价位去买院子。因此，这套四合院能否找到合适的买家，还要看市场的供需关系和客户的个人喜好。

北京二环内的四合院是一种稀缺而昂贵的房产，它不仅代表了传统的北京文化，也反映了市场的供需关系。这套曾为清代亲王多尔衮行宫的四合院挂牌出售，报价高达1.8亿元，引发了社交媒体上的热议。这套四合院究竟有何特色？北京二环内的四合院市场又是怎样的？本文从多个角度，为您深度分析了这一话题。希望能够给您带来一些启发和收获。